企业策略首选：加速周转

    这次楼市调控是否会形成行业大面积的洗牌？取决于调控持续的时间。楼市调整的时间直接决定了企业资金链的紧张程度。“现在很多小企业的资金链已经出现问题，我接到的电话中，10个里至少有两三个是跟我要投资的。”北京盛世神州房地产投资基金董事长张民耕说，目前满足条件的大企业还能从银行贷款，因为银行需要大客户，小企业已经很难贷到款了。

    不过有地方政府利益这张底牌在手，大的开发商仍可做卧薪尝胆、咸鱼翻身的期待。

    目前楼市虽然成交量剧减，但是价格处于僵持状态。许多开发商选择观望，将开盘日期推后。记者从万科、中海、绿地等行业大公司了解到，加速周转是这些企业共同的选择。加速周转意味着，如果滞销，降价将是必然选择。万科总裁郁亮此前曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%；如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。

    5月6日，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。任志强在微博上指出，“恒大降价，大约是钱关难过。”而恒大的解释是，先行降价储备粮草，等待收购那些可能会出局的中型企业。但没几天，恒大又宣布停止降价促销。

    去年高价拿地的公司今年也会遇到一个坎。房地产企业常常是一块地定死生，一个“地王”就能吃掉一家地产公司一年的利润。一位商业银行人士透露，由于前段时间拿地凶猛，远洋地产的资金出了些状况，也可能会降价。

    但楼市出现崩盘的可能性非常小。“2009年大大小小的开发商都赚了钱，起码目前还是比较宽裕的。政府此番重手也绝难令商品房一下子跌入万丈深渊，政府已经充分考虑了这点。”一位业界人士分析。2009年的房地产销售金额为4.4万亿元，比2008年大涨75.5%。但同时开发商对未来的形势判断却普遍谨慎，2009年土地购置面积比2008年下降19%，新开工面积增长率只有5.5%，甚至低于GDP增长率。

    然而高负债是悬在房地产企业头上的一把利剑。每当调控来临，高负债就成为摧毁房地产企业资金链的“定时炸弹”。2008年楼市调整时，唯有中海业绩保持了增长，它的几个财务指标是大多数公司做不到的：贷净比为20%，资产负债率低于60%，同时手上持有相当数量的现金。而那些2007年一路狂飙、疯狂拿地的企业—恒大、雅居乐、绿城、富力都几乎命悬一线。

    高负债是房地产行业的一个普遍现象。除少数稳健的房地产企业，中国大部分房地产企业的负债率超过70%，部分企业的负债率超过100%。根据冯科的研究，一些规模比较大、喜欢囤地的民营企业，已经把杠杆率放大了20、30倍。开发商通常的做法是，只有20%的自有资金，撬动银行贷款买一块地。地买下来之后做升值评估，再贷款，再用新增的部分又去买下一块地，下一块地评估增值以后又买下一块地。“现在杠杆大概放了20、30倍的这种企业，有不少。已经远远超过次贷危机的杠杆率了。”

    2010年5月6日，绿城被投资银行大幅调低目标价28%至8.98港元，原因正是“绿城在不稳定的市场中依然激进买地和借贷，可能令其现金流趋紧”。