保障性住房的问题是房地产行业的一个巨大缺口。从一开始，这个领域就充满了博弈。

    1998年确定住房货币化改革方向的“23号文”，最重要的房改思路就是“最低收入家庭购买廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的原则，并明确“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。原建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%—80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)。

    但这一规定一开始就遭到了开发商的激烈反对，认为经济适用住房属于社会保障体系，应该是为少数人服务的，正确的情况应该是80%的人购买商品房，10%的人购买经济适用住房，10%的人租住廉租房。终于，在2003年的18号文中，经济适用房开始由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”。同时其保障对象也进一步缩小，实际执行时，标准又更侧重于其中收入偏低者，形成“重市场、轻保障”，甚至到后期成为“市场甩掉保障远远跑在前头”的格局。

    从2007年开始，中央重新开始重视保障性住房，在国务院的24号文件中第一次提出“保障性住房概念”，取代了积弊丛生的“经济适用房”。

    《基本住房保障法》可能成为这次调控最大的成果之一。“这部法律被赋予的意义太多了，人们的期望值太高了。甚至有人说，希望这部法律能把房价降下来，当然，这肯定是不可能的。”参与《基本住房保障法》起草的清华大学法学院副教授王洪亮说。2010年3月底《基本住房保障法》（征求意见稿）已经发国务院各部委和省（区市）主管部门征求意见。

    这部法律比较引人注意的是，规定了地方政府对保障性住房的问责制。比如要求把保障房计划列入规划，列入政府工作报告，并和政绩考核挂钩。“但是并没有规定具体的指标、比例。”王洪亮说，“这需要协调各部门的意见，所以规定的比较原则，有些东西说的太明白会有很大麻烦，所以有待实施细则里去规定。”

    国土资源部也对保障性住房提出了要求，即保障性住房和满足自住性小户型住房的供地要占70%的比例。“以前也有70%类似的要求，但是对楼盘和小区的要求，而不是对土地。”国土部门的一位专家说，对土地的要求实际不是提给开发商的，是提给政府的，是对土地市场一个整体的要求。“但能不能做到，这还得看地方政府执行的情况。”

    各地政府建设保障性住房的热情也“突然高涨”。北京市政府计划，2010年保障性住房套数占全市新开工面积的一半，面积则超过前三年保障性住房的总和。上海市2010年保障性住房开工面积占全市住宅开工面积60%。但这些开工计划是否能够完成，依然存疑。“前几年保障性住房的目标完成量普遍很低，不到30%。地方政府没有积极性，有的甚至没有保障性住房的预算。”国土部的一位专家说。

    “让地方政府对保障性住房负责，就得给地方政府相应的权利。没有财政收入，怎么做保障性住房？”一位地方政府官员反问。如果分税制的税收体制不打破，地方政府的利益格局没有获得改变，保障性住房的建设也没有了保障。在保障性住房建设的问题上，中央与地方的博弈还将继续。